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Verwalter Jobs: Berufsbild, Aufgaben & Gehalt

Verwalter Jobs betreffen Aufgaben in der Hausverwaltung. Für den Beruf des Immobilienverwalters bzw. WEG- und Mietverwalters (so die gängigen Stellenausschreibungen) gibt es keinen Ausbildungsgang. Dennoch müssen Verwalter ihrem Beruf kompetent nachgehen, wozu zwei Berufsausbildungen nützlich sind: im Handwerk und in der kaufmännischen Verwaltung.

Aus beiden Berufsgruppen finden sich dementsprechend Beschäftigte in diesem Beruf wieder. Es gibt durch größere Immobilienunternehmen und kommunale Wohnungsverwaltungen Stellenausschreibungen für Verwalter, die ein festes monatliches Gehalt von ca. 3.800 Euro verdienen (bundesweiter Median). Viele Verwalter arbeiten allerdings auch selbstständig nach § 34c GewO. Ihre Aufgaben betreffen die technische und kaufmännische Immobilienverwaltung. Sie kümmern sich also darum, dass ein Gebäude technisch funktioniert, außerdem erledigen sie die Abrechnungen, fordern Dienstleistungen an und arbeiten dem Eigentümer gegebenenfalls auch bei der Vermietung zu.

Welche Aufgaben übernehmen Verwalter?

Verwalterinnen und Verwalter sind für die technische und kaufmännische Betreuung von Immobilien aller Art zuständig. Dies sind Miethäuser, Eigentumswohnungen, seltener Einfamilienhäuser sowie Büro- Gewerbegebäude. Die Arbeitgeber sind kommunale und private Wohnungsgesellschaften, Hausverwaltungen, Immobilienunternehmen, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und in Einzelfällen auch Industrie- und Gewerbebetriebe.

Zur Hausverwaltung gehören grundsätzlich die drei Aufgabenfelder der Bewirtschaftung, Verwertung und Instandhaltung von Immobilien, wobei Verwalterinnen und Verwalter bei der Verwertung den Inhabern oder Maklern lediglich zuarbeiten. Diese Aufgaben fallen über den kompletten Lebenszyklus der Immobilie an. Sie dienen ihrer maximalen Verwertung und dem Werterhalt. Eine andere Unterteilung der Aufgabenfelder gibt es nach kaufmännischer, infrastruktureller und technischer Immobilienverwaltung. Die einzelnen Aufgaben hängen von der Art der Immobilie ab, weshalb die Eigentümer sie konkret definieren. Es gehören dazu meistens Mieterbetreuung, die Kontrolle der Haustechnik und Organisation von Reparaturen, die Reinigung bzw. deren Beauftragung, die kaufmännische Abrechnung sowie die Kommunikation mit Dienstleistern, Behörden und Versicherungen. Im Einzelnen sind es diese Aufgaben:

• Kontrolle, Bewirtschaftung und Wartung der Haustechnik
• Planung von Instandhaltungen
• Beauftragung von Handwerkern
• Vertragsabschluss mit Dienstleistern (Müllabfuhr, Pflege der Außenanlagen etc.)
• Kontrolle der Mieteingänge, Buchhaltung
• Kautionsverwaltung
• Mahnwesen
• Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
• Kalkulation von Investitionen
• Zuarbeit bei der Vermietung
• Kommunikation mit Mietern
• Kommunikation mit Ämtern

Im Bereich des Sondereigentums (Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen) fungieren Verwalter als Mittler zwischen den privaten Eigentümern und ihren Mietern. Einige der Eigentümer wohnen selbst im Haus. Alle Eigentümer beschließen in der Eigentümerversammlung über Investitionen und sonstige das Eigentum betreffende Maßnahmen und beauftragen damit die Verwalterin bzw. den Verwalter.

Wie wird man Verwalterin oder Verwalter?

Verwalterinnen und Verwalter verfügen in der Regel über einen Berufsabschluss als Kauffrau bzw. Kaufmann oder in einem handwerklichen Beruf. Davon unbenommen bietet der Beruf auch Quereinsteigern gute Chancen. Darüber hinaus sind bestimmte Soft Skills für die erfolgreiche Berufsausübung erforderlich.

Fachliche Voraussetzungen

Beschäftigte, die aus einem kaufmännischen Beruf kommen, haben eine Ausbildung als Bürokauffrau oder Bürokaufmann, als Buchhalterin oder Buchhalter bzw. als Bürofachwirtin oder Bürofachwirt absolviert. Auch ein abgeschlossenes BWL-Studium ist eine gute Voraussetzung, wobei mit dieser Qualifikation eine Stellung in einem großen Unternehmen mit einem entsprechend umfassenden Verantwortungsbereich und einer hohen Budgetverantwortung möglich ist. Diese Verwalterinnen und Verwalter müssen sich fachlich mit der technischen Seite des Berufes auseinandersetzen.

Diejenigen Beschäftigten, die aus einem handwerklichen Beruf kommen, müssen sich umgekehrt das kaufmännische Wissen aneignen. Kleinere Arbeitgeber bevorzugen durchaus Bewerber aus dem Handwerk, so etwa aus den Berufen Installateur oder Elektriker. Diese Fachkräfte sind in der Lage, kleinere Reparaturen selbst durchzuführen. Quereinsteiger sollten handwerkliches und kaufmännisches Talent gleichermaßen mitbringen.

Soft Skills

Die nötigen Soft Skills für die Tätigkeit als Verwalterin oder Verwalter sind:

• handwerkliches Geschick
• kaufmännisches Denken
• gute Kommunikationsfähigkeit in Wort und Schrift
• hohes Organisationsvermögen
• analytisches Denken
• Affinität zu modernen Softwaretools für die Hausverwaltung
• Konfliktfähigkeit
• marktbezogenes Denken (für die Zuarbeit bei Vermietungen)
• Teamfähigkeit

Gehalt: Was verdienen Verwalterinnen und Verwalter?

Der bundesweite Median beim Gehalt für Verwalterinnen und Verwalter liegt im Jahr 2022 bei ca. 45.700 Euro (stets: Bruttogehalt jährlich). Dies betrifft die Hälfte aller Beschäftigten, während ein Viertel von ihnen ca. 40.800 Euro, ein weiteres Viertel ca. 51.200 Euro verdient. Der Median ist nicht der Durchschnittswert aller Gehälter, sondern der in der Mitte liegende, am häufigsten vorkommende Wert. Exorbitante Spitzengehälter und außergewöhnlich niedrige Gehälter beeinflussen den Median nicht, sind aber bei der Berechnung des Durchschnitts einzubeziehen. Genannte Durchschnittsgehälter können daher ein falsches Bild vermitteln.

Die Gehälter für Verwalterinnen und Verwalter sind mit einem Gesamtdurchschnitt von ca. 49.200 Euro in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen am höchsten, während sie in Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern mit 36.600 Euro am niedrigsten liegen. Wie immer gibt es ein West-Ost- und in diesem Fall auch ein leichtes Süd-Nord-Gefälle. Größere Unternehmen zahlen mehr, doch die Gehälter von Verwalterinnen und Verwaltern werden auch sehr stark durch ihre Qualifikation und die sich daraus ergebenden Aufgabenstellungen bestimmt. So ist es möglich, dass eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft für die Hausverwaltung ein relativ hohes Gehalt zahlt, weil sehr umfassende Aufgaben im kaufmännischen und technischen Bereich (inklusive selbst durchgeführter Reparaturen) zu erledigen sind. Die Verwalterin bzw. der Verwalter müssen hierfür nicht BWL studiert haben, aber sehr großes handwerkliches Geschick und gleichzeitig sehr gute kaufmännische Fähigkeiten mitbringen.

Quereinsteiger: Voraussetzungen für einen Quereinstieg als Verwalterin bzw. Verwalter

Dieser Beruf eignet sich sehr gut für Quereinsteiger, wenn sie a) die fachlichen Voraussetzungen aus einem früher erlernten Beruf mitbringen und b) sozial kompetent mit Mietern und Eigentümern umgehen können. Im Grunde ist es per se ein Quereinsteigerberuf, denn eine direkte Berufsausbildung hierfür gibt es nicht. Jedoch sind die noch nicht vorhandenen Fähigkeiten im Rahmen einer Weiterbildung zu erwerben. Kaufmännische Weiterbildungen mit IHK-Abschluss dauern durchschnittlich zwei Jahre, adäquate handwerkliche Weiterbildungen ein bis drei Jahre. Ob so eine Weiterbildung für den Berufseinstieg verlangt wird, entscheidet der Arbeitgeber. Es ist durchaus möglich, dass jemand aus einem handwerklichen Beruf stammt und in der letzten Handwerksfirma schon nebenher die Buchhaltung und den Vertrieb erledigt hat. Dies könnte für den Quereinstieg als Verwalterin bzw. Verwalter genügen, denn offenkundig verfügt diese Personen über alle nötigen Qualifikationen. Es ist in solchen Fällen manchmal nötig, einen Zusatzkurs (über wenige Tage oder Wochen) für das Erlernen bestimmter Softwaretools zu besuchen, wie sie die Hausverwaltungen typischerweise verwenden.

Die Berufsaussichten für Verwalterinnen und Verwalter sind sehr gut, denn dieses Aufgabenfeld lässt sich nicht komplett digitalisieren. Daher wird es immer einen Bedarf hierfür geben.